Osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Zawód Rzeczoznawcy Majątkowego podlega ochronie prawnej i reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami (tekst jednolity – Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami). Rzeczoznawca Majątkowy posiada fachową wiedzę obejmującą wiele dziedzin nauki, takich jak prawo, ekonomia, budownictwo, geodezja, rolnictwo i leśnictwo. Kompetencje zawodowe Rzeczoznawcy weryfikuje egzamin państwowy. Interdyscyplinarny charakter pracy Rzeczoznawcy Majątkowego, konieczność posiadania wysokich kwalifikacji i ponoszenia szerokiej odpowiedzialności za czynności zawodowe oraz status zawodu zaufania publicznego sprawiają, że jest to zawód licencjonowany.

Postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, lub innych praw do nieruchomości. Proces ten jest przeprowadzany dla rozmaitych celów, a do jego realizacji stosuje się różnorodne metody działania, podejścia i techniki. Zgodnie z polskimi przepisami prawnymi może go dokonać tylko osoba, która posiada uprawnienia Rzeczoznawcy Majątkowego.

Czynności związane z określeniem wartości nieruchomości.

To sporządzona na piśmie autorska opinia Rzeczoznawcy Majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, stanowiąca dokument urzędowy. Zawiera informację dotyczące podstaw prawnych, metodologii, zakresu wyceny, celu, uwarunkowań czynności, a także opis stanu nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku oraz przedstawia proces obliczeń i wynik końcowy. Sporządzenie operatu szacunkowego poprzedzone jest wnikliwym badaniem stanu prawnego i techniczno-użytkowego obiektu, a także dogłębną analizą rynku nieruchomości.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Art. 46. § 1. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomość wspólna – stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Jest to grunt wraz z częściami składowymi (budynki i urządzenia, drzewa i inne rośliny, prawa związane z nieruchomością) związanymi trwale z tym gruntem, dla których nie została oddzielona własność od gruntu na mocy przepisów szczególnych, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

To nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Budynek lub budynki trwale związane z gruntem, stanowiące na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Okoliczność taka występuje wówczas, gdy grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste (gdy użytkownik wieczysty wybuduje budynek na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, staje się on nieruchomością budynkową i stanowi własność użytkownika wieczystego).

Część budynku trwale związanego z gruntem, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy Ustawy o własności lokali stanowią, że samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy może być odrębną nieruchomością.

Należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.

Zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Pomieszczenia przynależne – to pomieszczenia, które mogą przynależeć do lokalu, jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowla stanowiąca całość techniczno – użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekt małej architektury.

Obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszyny antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia, reklamowe, budowle ziemne, ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki a także części budowlane urządzeń technicznych oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

Wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie nie wymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów, w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu.

Decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

Należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Samodzielny lokal mieszkalny – jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne

Odrębna własność lokalu – można ją ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku..

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Wartość bankowo hipoteczna – wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka zawiązanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny.

Wartość godziwa – kwota za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, nie powiązanymi ze sobą stronami.

Opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Wysokość opłaty adiacenckiej ustala uchwałą rada gminy. Jej wysokość nie może przekroczyć 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a jej wartością po ich wybudowaniu lub wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej scalenia i podziału. W przypadku podziału nieruchomości uchwalona stawka procentowa nie może być wyższa niż 30% różnicy pomiędzy wartością przed podziałem a wartością po podziale.

Jest prawem miejscowym określającym przeznaczenie terenu określonym w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2010 nr 102 poz 651 tekst jednolity) . Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Poprzedza uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie następujące warunki: co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana (tak zwane dobre sąsiedztwo), nieruchomość musi mieć też dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Procedurę uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę określa Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane ( Dz.U. z 2010 nr 243 poz. 1623 tekst jednolity). Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy przede wszystkim wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, posiadać projekt budowlany z opiniami, pozwoleniami oraz odpowiednimi uzgodnieniami, gdy nie ma planu zagospodarowania ważną decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęła przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r prawo budowlane ( Dz U z 2010 nr 243 poz 1623 tekst jednolity ) określa kiedy należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli: na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę oraz jeśli właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) nałoży taki obowiązek lub  przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.